年底土拍市场火热！多地高溢价抢地

　　来源：Wind万得

　　临近年底，随着房地产扶持政策的持续加码，作为楼市风向标的土拍市场也逐渐升温。最近一段时间，北京、广州、武汉、杭州、南京、三亚、成都等多地上演土拍大戏，部分地区再现高溢价抢地。

　　//  北京土拍“不限价”时代开启 //

　　随着石景山区首钢设备处地块进入预申请，北京2024年第六轮拟供应商品住宅用地清单中的6幅地块全部上架。

　　海淀朱房两地块、丰台玉泉营地块以及亦庄X24地块均已正式挂牌，出让时间最早截至2025年1月2日；大兴经开地块和首钢设备处地块目前仍在用地预申请阶段。

　　值得一提的是，本轮次供地全部未设置土地上限价，将采用“价高者得”的方式确定最终竞买人。

　　11月29日，海淀朱房两地块迅速转正挂牌，交易起始价合计150.3亿元，未设上限价；挂牌竞价时间为2024年12月18日-2025年1月2日。

　　12月13日，丰台区西南郊冷库地块正式挂牌，起拍价40.08亿元，未设上限价；挂牌竞价时间自2025年1月2日-1月16日。

　　12月16日，亦庄X24地块正式挂牌，交易起始价34.8亿元，未设上限价，挂牌竞价时间自2025年1月6日起至1月20日。

　　12月19日，大兴经济开发区0302地块进入预申请，交易起始价23.2亿元，不设上限。受理时间自2024年12月16日起至2025年1月17日。

　　12月21日，石景山区首钢设备处地块进入预申请流程，受理时间自2024年12月20日起至2025年1月20日，交易起始价28.01亿元，不限价。

　　//  广州土拍压轴大戏即将上演 //

　　广州土拍收官之战即将打响，位于天河区的金融城员村绢麻厂地块（AT080720地块和AT080721地块）将于12月31日进行限时竞价，起拍总价约70.2亿。

　　据媒体报道，目前已有4家“国家队选手”对该地块感兴趣。

　　根据出让信息，AT080720地块的宗地面积为15064.88㎡，可用建设用地面积为13977.12㎡，计容建筑面积为53113.1㎡，容积率3.8，土地用途为二类居住用地，起拍总价269393万元，起拍楼面价约5.07万/㎡。

　　而AT080721地块的宗地面积为60748.39㎡，可用建设用地面积为27306.54㎡，计容建筑面积为84650.3㎡，容积率3.1，土地用途为二类居住用地，起拍总价432792万元，起拍楼面价约5.11万/㎡。

　　此前，12月17日，广州成功出让四宗番禺区涉宅用地，总建设用地面积约8.8万平方米，总规划建筑面积约26.4万平方米，挂牌总价约33.78亿元，最终总成交价约33.88亿元。其中，万科以28.8亿元的底价竞得其中3宗住宅用地。这是自2020年以来，万科在广州时隔四年的再次出手。

　　//  武汉30宗地块收金210亿元 //

　　12月26日，武汉通过拍卖方式成功出让30宗地块，起始价合计193.96亿元，总成交价约为210.9亿元。此次拍卖活动于12月26日9时30分起在网上进行。

　　此次土拍中备受关注的地块有，编号P(2024)198号地块，位于江岸区健身街以西、健康街以北、华泰路以东、兆瑞大道以南，土地面积106047㎡（含居住用地87641㎡、商业服务业设施用地16449㎡、公园绿地1957㎡），规划建筑面积265000㎡（居住建筑面积不大于225000㎡、商业建筑面积不大于15000㎡、办公建筑面积不大于25000㎡），容积率2.5，起始价14.08亿元，起始楼面价5313元/㎡。该地块经过18轮竞价，最终由武汉伟星置业有限公司以总价14.93亿元竞得，成交楼面价5634元/㎡，溢价率6.04%。

　　编号P(2024)202号地块，位于武昌区徐家棚团结路以西，土地面积17932㎡，规划建筑面积53800㎡，土地类型为纯宅地，起始价5.92亿元，起始楼面价11000元/㎡。该地块经过25轮竞价，最终由华润置地子公司以总价7.12亿元竞得，成交楼面价13230元/㎡，溢价率20.28%。

　　此外，华润置地还以底价拿下了P(2024)208号纯宅地，位于江岸区二七北路以南，解放大道以西，土地面积27423㎡，规划建筑面积68500㎡，容积率2.5，起始价7亿元，起始楼面价10219元/㎡。

　　//  杭州土拍溢价率高达76.5% //

　　12月19日，杭州两宗住宅用地的出让吸引了众多房企目光。萧山区北干东单元XSCQ20A-14地块的竞拍尤为激烈，经过70轮竞价，最终由海威置业和中天美好联合以18亿元总价拿下，成交楼面价达3.71万元/平方米，溢价率高达76.50%，一举刷新今年杭州土地市场的最高溢价率纪录。

　　公开资料显示，萧山北干东单元地块容积率为1.8，建筑面积为4.86万平方米，起始挂牌价为10.19亿元，起始楼面价为2.1万元/平方米。地块位于萧山区政府板块，生活配套资源成熟，市场接受度高，竞品较少。

　　中指研究院华东大区常务副总高院生表示，从本次土拍结果来看，土拍竞争较为火热，开发商拿地信心进一步增强。主要归结于以下几点：首先，本次两宗宅地地段较好，市场接受度很高，且两宗地块建筑面积均较小，开发风险可控。其次，开发商年尾补仓，能为明年的销售推盘考虑；此外，杭州11月新房市场成交规模持续增长，楼盘活跃度环比明显提升。本次土拍是杭州计容新规发布后的首次土拍，土地价值有了明显提升，新政后开发商可售面积有一定的增加，积极性提升较多。

　　//  南京多幅宅地揽金超百亿 //

　　12月20日，南京土拍顺利成交11宗涉宅用地，其中江宁区5宗、浦口区2宗、雨花台区1宗、栖霞区1宗、江北新区2宗，总出让面积472785.92㎡，总规划建筑面积899263㎡，总起始价101.09亿元。最终2宗地块溢价成交，9宗底价成交，共收金101.19亿元。

　　12月25日，南京主城外围土拍共出让14幅涉宅地块。据了解，14幅涉宅地块中六合区8幅、高淳区6幅，总出让面积560.9亩。本次土拍继续沿用“价高者得”的竞买方式确定竞得人。最终，14幅地块均由国资平台以底价成交，揽金30.4亿元。

　　//  三亚一地块溢价率达59% //

　　12月23日，三亚土拍市场7宗地块总成交额达40.38亿元。此次土拍包括4宗宅地、2宗商业/办公用地以及其他类型用地1宗。中交海洋、招商蛇口、保利发展和三亚聚苑置业分别竞得宅地，而海南省榆亚盐场和无忧传媒则分别拿下商办地块。

　　此外，12月20日，3家房企为了一宗49亩住宅用地，从凌晨5时49分开始报价，一直追至当晚22时许，最终经过1064轮竞价，一家名为“海南亿和金盛实业有限公司”的民企以161738万元最高报价，竞得该地块的开发使用权。网上竞价结束后，有媒体人测算：该地块溢价率59%，成交楼面地价约19785元/平方米，为三亚土拍楼面地价的“新地王”。据了解，“新地王”——三亚市中心城区控规HP04-07-01/02/03A，土地用途为“二类居住用地”，容积率≤2.5，出让使用权面积为32699.65平方米（合49亩）。

　　//  成都多宗地块溢价超30% //

　　12月20日，成都迎来3宗土拍，合计约171亩，共收金约44.72亿元。其中，位于锦江区三圣乡57亩临湖地块，吸引了5家企业参与竞拍。经过66轮的举牌，该地块最终由新绿色置业以溢价率36.26%，总价20.86亿元成交，楼面价24800元/平米，刷新了成都涉宅用地成交楼面价前四的位置。

　　除了上述临江地块，位于成都锦江区的32亩地块也吸引了7家企业报名，经过超50轮举牌，最终由成都城投置地以楼面价20700元/平米竞得，溢价率38.00%，折合成交总价8.73亿元。另外一块成华区82亩地块，由招商蛇口以楼面价13900元/平米底价竞得，折合成交总价15.13亿元。

　　对于高热的土拍行情，中指研究院四川分院分析指出，成都核心区域土拍市场一直保持高热，今年溢价成交的25宗涉宅地块中，有21宗均位于城市热点区域，而非热点区域仍大部分保持底价成交，市场分化明显。

　　除了土拍市场，成都的住房销售市场也处于回升的状态。中指研究院统计数据显示，11月份，成都商品住宅成交面积达228万平米，同比上升66%，环比上升19%；新房周度销量维持在40万平米—60万平米的高位。