界面新闻记者 | 邹文榕
不动产信托财产登记试点来了！
近日，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合下发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发【2024】337号，下称：《通知》），明确北京辖内信托公司可以按照上述《通知》，将北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托，《通知》自印发之日起试行一年。
不动产信托是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。
而不动产信托财产登记是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
《通知》表示，委托人交付的不动产应符合不动产转让条件，权属清晰，不存在权利限制情形。北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托的，信托财产登记适用本通知。
“本次试点文件主要是在不动产信托非交易性过户制度方面的明确，有利于强化风险隔离功能、降低委托人的信托设立成本。”用益信托网研究员喻智向界面新闻记者表示。
喻智认为，不动产信托登记制度对促进服务信托及公益/慈善信托有明显的支持作用，既可以拓展相关信托业务的受托财产范围、简化操作环节、减少信托设立成本；又可以在一定程度上拓展信托的业务场景，比如以房养老的养老金融产品、不动产家族信托等。
功承瀛泰律师事务所律师唐潮还向记者提到，本次《通知》也将有助于推动一些特殊需要信托，以及遗嘱信托业务的发展。
“过往上述信托的委托人群体不愿意设立不动产信托的一部分原因是因为财产简单地登记到受托人名下，这会给委托人带来极大的不安全感。本次《通知》则提供了一个新的解决方案，可以缓解这类委托人主观上对财产丧失控制的顾虑。”唐潮表示。
根据《通知》安排，不动产信托财产登记的办理流程共计三步：首先需要进行信托产品预登记。不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登记完成通知书。
预登记之后，委托人与信托机构共同签订信托文件，且信托文件中应明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、运用和处分等具体内容。
最后，委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据系列证明完成不动产登记转移登记。
界面新闻记者了解到，信托财产登记作为我国民商事登记制度的重要补充，是发挥信托灵活性和功能优势，保障信托财产独立性的重要制度安排。
但作为一项系统性工程，由于缺乏配套的制度安排，信托财产登记制度在我国长期处于“有法可依、无法操作”的状态。
2001年颁布的《信托法》第10条中虽明确信托财产需要“办理信托登记”的要求，但没有作出进一步具体规定；2015年颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第106条中虽然为不动产信托登记预留了接口，但不动产信托登记规则至今也未有明确。
清华大学法学院金融与法律研究中心研究员杨祥向记者分析表示，由于不动产权属的移转是以办理不动产登记为前提，是否办理信托财产登记将直接决定不动产信托是否生效。在信托财产登记制度缺乏的背景下，民众没法直接将房产转让给信托公司，成立不动产信托。
“尽管可以通过股权信托的架构，用SPV企业来持有不动产，这种曲线救国的方式也能设立不动产信托，但复杂架构会增加成本，而且在不动产权证书上没法标注其信托财产的身份。”杨祥指出。
“而另一方面，国内居民的财富构成很大比例就是房地产等不动产，中国又进入了史无前例的传承窗口期，未来30年将有超过100万亿元的资产将传承给下一代。”杨祥提到，“此外，伴随不动产信托的先行先试，受制于信托财产登记制度不完善的股权信托也同样将迎来发展的重大机遇。”
值得一提的是，从业内的反馈来看，尽管本次《通知》的出台对将极大拓展信托业的展业范围，以及信托规模，但有待丰富完善的地方亦较为明细。
据唐潮分析，将不动产作为信托财产的信托业务，目前最大的障碍不在登记制度上，而是在税收制度上。由于交易过户限制，导致受托人只能从委托人手上“购买”不动产，这就会产生相应的税费，成为阻碍委托人设立不动产民事信托的障碍之一。
“从《通知》内容推测，此类‘非交易过户’，依然是需要缴税的。具体如何纳税需要等后续税务部门的进一步明确。当然从信托业务本身的角度来说，纳税是应有之义，除非是为了慈善目的，否则也没有给与优惠的必要。”唐潮表示。
信托专家廖鹤凯还提到，不动产信托财产交易会产生交易记录和信托文件，如此又会突破信托的保密性原则。
“此外，物权法和信托法的待完善地带，登记为不动产信托还需要确认是否独立于信托公司和委托人，这样才能明确区分财产的处置问题，特别是涉及到主体查封冻结财产的时候。”廖鹤凯表示。
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