专题：中央经济工作会议在北京举行 机构解读
来源：华夏时报
华夏时报记者 刘诗萌 北京报道
2024年年中出台的“存量房产、优化增量”的楼市政策，也将延伸至土地市场。
据新华社，中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议提出，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。这是继4月30日政治局会议首次提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，9月26日政治局会议再次强调对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量之后，这一政策在高层会议上被再次强调。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，当前增量和存量之间的工作重心和定位变化，总体上是源于房地产市场供求关系发生了重大变化。尤其是从存量用地、存量商办项目、存量商品房等角度看，其不光面临去库存等问题，同时也产生了新的金融风险问题。所以严控增量和优化存量，既是消化库存的重要体现，也是防范风险的重要抓手。
土地市场也要“去库存”
2021年下半年房地产市场下行以来，全国范围内土地市场也步入了调整通道。据财政部数据，2021年全年，全国土地出让收入87051亿元，同比增长3.5%，虽然创下历史新高，但增幅与历年相比明显下调；2022年，土地出让金大幅滑落至66854亿元，比上年下降23.3%；2023年，这一数字进一步缩减至57996亿元，与2021年的峰值相比缩水了33.4%。
中指研究院数据显示，今年以来全国土地市场延续低温运行态势，土地供求两端持续缩量。2024年1—11月，全国300城住宅用地供求规模、土地出让金累计同比降幅均在三成左右。企业端，央国企、地方国资仍是主力，其监测的22城住宅用地中，央国企、地方国资拿地金额合计占比达77%。民企信心仍偏弱，拿地金额占比不足两成。
在这一背景下，中央经济工作会议对于土地市场的供应作出了新的部署。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，合理控制新增房地产用地供应是对此前“严控增量”的继续强调，意味着库存过大的城市或区域，比如库存周期超过18个月的地区，要控制新增用地供应。具体实施时，可能以因区施策的方式来推进。
严跃进对本报记者指出，此次明确合理控制新增房地产用地供应，目前各地已经在供地方面有了新的转向，更强调和房企购地意向进行紧密对接。从2024年四季度供地情况来看，主要侧重在对优质土地和好地段土地的供应，同时强调取消限价、减少配建、取消现房销售等。从这个角度看，2025年土地供应将坚持“控量提质”的导向。
而在存量方面，李宇嘉认为，存量用地，特别是2022年之前供应的土地，由于其价格明显下跌，很多地块在外围区域，有配建和自持的规定。在当前中心区优质地块开发新一代商品住房的竞争新环境下，按照原有规划可能无法推进开发。他进一步指出，盘活存量之所以备受重视，主要原因在于存量地和房屋规模都比较大，且户型和用途不适应当前的竞争环境，价格也在下降过程中。如果这部分盘活不了，竞争态势一直在恶化，房地产就无法实现止跌回稳。
专项债或将发力
中指研究院政策研究总监陈文静指出，此前专项债用于收购存量闲置土地、3000亿元保障性住房再贷款收购存量商品房政策已经落地，未来相关政策有望继续完善，如财政部细化落地专项债额度等相关政策，为各地执行提供更多资金支持，以打通收储过程中存在的价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等卡点，促进存量商品房去化。值得关注的是，本次会议强调要盘活存量商办用房，将存量商办用房转为保障房或是重要内容之一。
严跃进也表示，盘活存量用地和商办用地，这也就意味着后续各类金融财政资源会加快导入。从土地属性来看，将包括住宅用地、商业用地、办公用地和工业用地等类型，很大程度上会通过政府相关资金介入，尤其是存量土地收储专项债资金。这一资金或将大批量、高效率地对房企消化存量土地发挥积极作用，这也是房企2025年要重点把握的工作方向。
值得注意的是，本次会议在财政政策方面，也强调了增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围。优化财政支出结构，提高资金使用效益，更加注重惠民生、促消费、增后劲，兜牢基层“三保”底线。此前，10月的国新办新闻发布会上，财政部部长蓝佛安明确，将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。
华泰证券相关研报预计，明年全国两会可能公布新增3万亿元的特别国债、4.5万亿元地方专项债，其中包括用于补充银行资本金的1万亿特别国债、8000亿元用于化解存量隐债的地方专项债以及约5000亿元地方专项债可能用于收购存量闲置土地和商品房。
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